Что нужно знать новичку на рынке недвижимости, как избежать ошибки продавцам и покупателям Опции

[Rabbit]

Рассмотрим типичные ошибки и заблуждения с которыми сталкиваются новички при осуществлении сделок купли-продажи на вторичном рынке недвижимости. Что нужно сделать, чтобы избежать ненужных действий и ошибок. Как не продешевить при покупке или продаже квартиры. Основные вопросы которые необходимо решить перед тем как начинать работу.

Москва огромный город, насчитывающий почти 15 млн. человек. Географические и градостроительные особенности столицы весьма разнообразны и создают условия для широкого выбора объектов недвижимости. В Москве всегда можно выбрать для себя жильё не только исходя из своих финансовых возможностей, но и учесть иные немаловажные факторы, например: престижность, экологическую обстановку, демографическую среду, транспортную и социально-экономическую инфраструктуру, а также варьировать категорию жилья: от квартир в типовых многоэтажках - до особняков индивидуальной застройки и элитного жилья. Разнообразие и специфичность застройки в городе позволяют почти каждому человеку совершить покупку или обмен, а постоянный спрос на жилье – выгодную продажу.

Однако при изобилии предложений на вторичном рынке и новостройках, все же имеется целый ряд вопросов. Среди общих и самых простых: что, где купить? Как не прогадать в цене? После того как решение принято, объект выбран, с ценой разобрались – переходим к конкретным действиям уже требующих более серьезного размышления и профессионального подхода к их решению. Для этого нужно будет решить проблемы другого порядка: как максимально обезопасить себя с юридической точки зрения в отношении приобретаемого объекта недвижимости? Как правильно организовать расчеты, чтобы не остаться без денег и без квартиры? Как грамотно составить договор и зарегистрировать право собственности? Как решить вопросы налогообложения, проблемы с другими собственниками, кредиторами? И многие другие.

Вопрос: «Что, где купить?» на первый взгляд представляется весьма простым. Для ответа на него казалось бы достаточно открыть газету или Интернет сайт, сорвать объявление на доске с текстом: «Продаю квартиру срочно». Но тут следует знать как рассуждают большинство людей, причем людей в значительной мере образованных, обогащенных житейским опытом, которые самостоятельно решили найти объект. Так, человек говорит себе: «Самое главное, что бы цена была подходящая, площадь и расположение нас устраивали». «Мы люди не богатые, но вполне самостоятельные». «Экономить нас жизнь научила». «Лишних денег не бывает». На первый взгляд все правильно с мировоззренческой позицией таких людей. Такая установка вполне обоснована особенно в плане повседневной жизни (при походе в магазин, организации досуга или отпуска), однако учитывая специфику рынка недвижимости, именно тут то и кроется ошибка, возможно серьезная ошибка. И вот почему.

Сделки с недвижимостью представляют собой особый род профессиональной деятельности, а объекты недвижимости - товар повышенной, вернее «сверхвысокой» стоимости в соотношении их с другими товарами. Рынок недвижимости – сфера деятельности профессиональных игроков - специалистов высокого класса, имеющих как правило не одно высшее образование и многолетний опыт работы. Непрофессионал хоть и умный, образованный, но не имеющий реального опыта в этой сфере попросту обречен если не на провал, то на существенные потери и ограничения при самостоятельной «игре». Дилетант всегда уступает профессионалу, причем в любой сфере деятельности, будь то: в починке сантехники, управлении трактором или пересадке сердца.

И все же, если человек предпринял самостоятельную попытку купить, продать или обменять жилье - то ничего фатального и ужасного в этом нет. Возможно ему повезет: он найдет то о чем мечтал всю свою жизнь: просторную, светлую и уютную квартиру; ему встретятся добрые и честные люди; чудесным образом совпадут интересы сторон; он не допустит никаких юридических и организационных ошибок при оформлении своих прав и много-много чего с ним случиться хорошего (вернее не случится плохого). Но будем надеяться, что новичкам всегда везет и все будет хорошо.

Однако с большой долей вероятности можно утверждать (в 99% случаев) такой человек ошибется с ценой и ошибется весьма существенно.

Объясню почему. В настоящее время определить стоимость квартиры, лишь просмотрев объявления в газете с выставленной, т.е. желаемой для продавца ценой и даже прозвонив варианты никак невозможно! Для этого нужно хотя бы иметь широкую выборку достоверной информации о реальной стоимости объектов за которые они были проданы. Необходимо знать: сколько кто реально заплатил и реально получил денег за объекты аналогичные по характеристикам. А этого Вам никто и никогда не скажет! Информации полученной от «заинтересованных» лиц, как то: соседей, всезнающих бабушек или даже самих продавцов и покупателей об одной или двух квартирах проданных в доме в течении полугода, будет явно не достаточно. Ведь существует временной фактор и сезонные колебания рыночных цен, да и ситуации у всех разные из которых собственно и складываются цены на конкретные объекты. К тому же «заинтересованные» лица могут быть вовсе и не так уж заинтересованы в раскрытии правдивой информации или не обладать ей вовсе.

Ошибка непрофессионала может обойтись ему убытком в среднем от 5 до 15% реальной стоимости квартиры. А для того, чтобы не ошибиться таким вот образом необходимо регулярно совершать сделки на рынке недвижимости или попытаться самим угадать цену: «авось повезет!».

Однако опыт работы показывает, что решение такого на первый взгляд «пустякового» вопроса может стоить непрофессионалу значительной суммы денег. Так, если Вы покупатель – то рискуете переплатить, а если продавец – то недополучить. А в номинальном выражении суммы «ущерба» могут колебаться от 150 тыс. руб. до 1 миллиона! При этом обвинять потом кого бы то ни было в том, что Вас «надули» не представляется возможным, т.к. в нашей стране действуют рыночные отношения и свобода договора, говоря простыми словами: за сколько хочешь продаешь и за сколько хочешь покупаешь, лишь бы было согласие сторон. Ограничений со стороны государства или каких-либо нормативов тут нет.

Рассмотренный нами фрагмент деятельности по покупке недвижимости, лишь первый шаг в реализации задач по приобретению или обмену жилья на рынке Москвы. Не вдаваясь в подробности скажем, что для успешного начала работы Вам необходимо определиться со следующим:

Кто принимает решение в Вашей семье?

Четко себе представлять, что именно Вы хотите и на что реально можете претендовать, чтобы ожидания и запросы соответствовали Вашим возможностям.

Максимально учесть интересы всех членов Вашей семьи в связи с предстоящей покупкой/продажей/обменом, чтобы уже в процессе самой работы Вам не пришлось существенно менять или отменять свои планы из-за принципиального несогласия родственников или каприза тещи.

Рассчитать бюджет, приняв во внимание наличие в Вашем распоряжении свободных денежных средств, недвижимости, автомобиля(ей) и иных активов, которые в случае необходимости можно будет задействовать для реализации задуманного, предварительно оценив их в денежном эквиваленте.

Приготовиться к тому, чтобы потратить значительное количество времени, в т.ч. и части рабочего времени для осуществление задуманного. За один - два раза выбрать объект или найти покупателя невозможно, кто бы, что не говорил. На выбор объекта в Москве в среднем тратиться от 2-х недель до месяца, а на поиск покупателя в зависимости от обстоятельств не менее месяца-двух. Это в среднем, но встречаются исключения.

Мы рассчитываем, что приведенная выше информация поможет Вам максимально оптимизировать свои действия, исключить ненужные риски и выбрать максимально рациональную стратегию поведения.