Порядок расчетов при покупке квартиры, когда следует производить оплату Опции

[mark_bass]

Здравствуйте господа!

Продавец, юридическое лицо - собственник и застройщик обладает квартирой на основании свидетельства о регистрации прав собственности.
Предлагает к продаже квартиру по договору купли-продажи с указанием полной стоимости.
Договор с первого взгляда казался нормальным, после некоторого анализа:

Цитирую пункты:

5. Покупатель оплачивает Продавцу за указанную квартиру сумму в размере рублей ( рублей 00 копеек). Расчет между сторонами производится после подписания настоящего договора в течение трех рабочих дней, но до передачи квартиры по передаточному акту.

и далее


9. В соответствии со ст. 433 ГК РФ и ст. 558 ГК РФ настоящий договор считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.
10. В соответствии со ст. 556 ГК РФ при передаче указанной квартиры сторонами составляется и подписывается передаточный акт.


Т.е. получается, что Покупатель передает деньги по недействующему договору и потом в случае, если договор Регпалата не возьмет, то придется отлавливать Продавца??

Мне видится такой порядок:
1. Подписание договора купли-продажи и акт (изменив пункты договора соответственно)
2. Вышеуказанные документы подаются на регистрация
3. После того, как на руках подтверждение, что договор на регистрации деньги переводятся на к/с Продавца под видом документарного безотзывного аккредитива.
4. Через месяц как только банк получит свидетельство о праве собственности на Покупателя банк дает право Продавцу раскрыть аккредитив.

Как считает, логично ли я размышляю и что обычно применяют в практике делового оборота по МО.

Заранее всем спасибо.

[Maris]

Полностью с вами согласна.Договор покупки квартиры вступает в силу после акта регистрации перехода прав на недвижимость, но если вы подписали акт приёма-передачи недвижимости то вы и должны её передать фактически.Получается так, что вы подписали договор и передали квартиру, но денег не получили.Правильно?И скорее всего уже никогда не получите.
ГК РФ разрешает оплату по сделке проводить как до совершения сделки,так и во время сделки,так и после совершения сделки.
По действующим в настоящее время в Москве правилам регистрации, если в договоре указана оплата до регистрации,то и акт приёма-передачи квартиры должен быть подписан до регистрации и подан вместе со всеми документами на регистрацию.Если же оплата совершается после регистрации,то и акт приёма-передачи квартиры подписывается после регистрации и проведения всех взаиморасчётов.Всё это надо обязательно указывать в договоре.(в отдельных случаях можно и акт подписать,и квартиру передать до момента оплаты).
Использование Акредитива-дело дорогое, но хозяин-барин, проще использовать банковскую ячейку.
На регистрацию в Москве сейчас отводится 12 рабочих дней, а не месяц.

Сообщение отредактировал Maris - 22.11.2010, 11:23

[анютины глазки]

На регистрацию в Москве сейчас отводится 12 рабочих дней, а не месяц.

А почему тогда регистрационная все равно не раньше чем через месяц документы по-прежнему выдает?!

[Maris]

А почему тогда регистрационная все равно не раньше чем через месяц документы по-прежнему выдает?!

напишите конкретнее,где,когда,какая рег.палата?

[lightway]

Полностью с вами согласна.Договор покупки квартиры вступает в силу после акта регистрации перехода прав на недвижимость, но если вы подписали акт приёма-передачи недвижимости то вы и должны её передать фактически.Получается так, что вы подписали договор и передали квартиру, но денег не получили.Правильно?И скорее всего уже никогда не получите.
ГК РФ разрешает оплату по сделке проводить как до совершения сделки,так и во время сделки,так и после совершения сделки.
По действующим в настоящее время в Москве правилам регистрации, если в договоре указана оплата до регистрации,то и акт приёма-передачи квартиры должен быть подписан до регистрации и подан вместе со всеми документами на регистрацию.Если же оплата совершается после регистрации,то и акт приёма-передачи квартиры подписывается после регистрации и проведения всех взаиморасчётов.Всё это надо обязательно указывать в договоре.(в отдельных случаях можно и акт подписать,и квартиру передать до момента оплаты).
Использование Акредитива-дело дорогое, но хозяин-барин, проще использовать банковскую ячейку.
На регистрацию в Москве сейчас отводится 12 рабочих дней, а не месяц.

откуда цифра 12 рабочих дней? если срок 2 недели или 10 рабочих дней.

[Maris]

откуда цифра 12 рабочих дней? если срок 2 недели или 10 рабочих дней.

Извините,ошиблась-10 рабочих дней.

Сообщение отредактировал Maris - 6.2.2011, 9:57

[Мазай]

От себя добавлю.
Если передача недвижимости и взаиморасчеты производятся до регистрации, то Акт можно и не подписывать, а отразить все в договоре в соответствие со ст.556 ГК РФ. Можно сделать и так.
А если во время регистрации на квартиру будет наложен арест (как пример), просто третье лицо подаст иск в суд и попросит суд наложить запрет на все действия с указанной квартирой и суд вынесет такое определение (конечно можно оспорить данное определение). И все, вы зависли на неопределенное время.
Поэтому, передачу квартиры и взаиморасчеты лучше осуществлять после гос.регистрации.

Что касается рег.палат МО, то это отдельная песня!!!!!!!!!!!!!
При подаче договора на регистрацию в рег.палате МО, рег.палата требует Акт приема-передачи, что в ряде случаев незаконно, поясню:
Рег.палата не является стороной сделки, а является гос.органом по регистрации сделки и перехода права собственности, и требовать от сторон сделки изменять условия договора не в праве (если конечно условия не противоречат действующему законодательству)!
Т.е., если в договоре по отчуждению недвижимости указано, что передача недвижимости и взаиморасчеты будут произведены (ну скажем в течение 10 дней) с момента гос.регистрации и получения сторонами зарегистрированных договоров (в т.ч. и свидетельства), то рег.палата не в праве требовать на регистрацию Акта приема-передачи.
Что на практике: делаем договор, сдаем, договор не принимают - требуют либо изменения условий договора, либо подписанный Акт приема-передачи - что является незаконным.
Причем, мягко говоря, удивляют рассуждения регистраторов о том, что они за "чистоту" сделки и это при том, что рег.палата ни за что ответственности не несет!!!!!!!!
Зато кругом вертятся представители разных местных агенств, настойчиво предлагающие свои услуги по регистрации (пора бы ОБЭПу давно почистить рег.палаты МО - ну просто зажрались!!!!).
Выполняются ли сторонами условия договора после гос.регистрации (передача недвижимости, взаиморасчеты) это не дело рег.палаты, а сторон по договору (в ряде случаев суда).

Сообщение отредактировал Мазай - 18.2.2011, 5:29

[Maris]

На практике в Московских Рег.палатах при расчёте до регистрации требуют акт приёма-передачи.Это вполне нормально-ведь деньги уже получены.Остальное надо забивать в договор.При расчёте после регистрации сделки акт не надо предъявлять в регпалату.Регпалата потребует акт только в случае сделки с обременением.

[Мазай]

Я говорил не о Московских, а о рег.палатах Московской области.
Я зарекся делать сделки в Подмосковье, потому что в разной рег.палате Московской области свои "скелеты в шкафу" и не знаешь, чего от них ожидать.
И все, что написал выше (а я не все написал и мог бы добавить еще очень много) я не с неба взял, весь этот геморой проходил не раз (и полагаю, что многие риэлторы тоже).
Более того, в свое время отправлял жалобу в Правительство Московской области на действия рег.палаты, получил ответ, если сохранился - опубликую.

[инвестор]

Согласен с МАЗАЕМ) ,ФРС МО нехорошо себя ведут!

[Якубов М., ЮРИСТ]

Агентства по недвижимости ведут себя недобросовестно?

Юридическая компания «Правовая позиция» знает, как с ними решать вопросы!

А также:
 Суды, Арбитраж.
 Взыскание задолженности;
 Юристы, Адвокаты;
 Регистрация и ликвидация компаний;
 Страховые, жилищные споры. Защита дольщиков и инвесторов.

Все юридические консультации БЕСПЛАТНО!!!

С уважением, ООО ЮК «Правовая позиция» (Legal Position)
www.legalposition.ru
8-964-552-95-95
8(499) 940-89-49

Прикрепленные изображения

 

[Якубов М., ЮРИСТ]

Агентства по недвижимости ведут себя недобросовестно?

Юридическая компания «Правовая позиция» знает, как с ними решать вопросы!

А также:
 Суды, Арбитраж.
 Взыскание задолженности;
 Юристы, Адвокаты;
 Регистрация и ликвидация компаний;
 Страховые, жилищные споры. Защита дольщиков и инвесторов.

Все юридические консультации БЕСПЛАТНО!!!

С уважением, ООО ЮК «Правовая позиция» (Legal Position)
www.legalposition.ru
8-964-552-95-95
8(499) 940-89-49

Прикрепленные изображения