Проверка юридеческой чистоты квартиры (ЖСК, договор инветстирования) Опции

[Mindsurfer]

Начитавшись грустных отзывов, пытаюсь купить квартиру без риэлтера.
В процессе выбора квартиры на вторичном рыке столкнулся с вариантами правоустанавливающих документов у продавца, риски по которым мне не очень понятны (две разных квартиры):
1 Договор инвестирования
2 Дом в ЖСК
Объясните, пожалуйста, какие документы должны быть в этих случаях у продавца (Свидетельство о праве собственности, как я понимаю, должно быть в любом случае, что ещё?), на что обращать внимание и какие риски несут такие варианты по сравнению со стандартными (приватизация, купля-продажа).
Также буду рад, если посоветуете грамотного юриста на сопровождение сделки. Желательно на Юго-западе.

[Rabbit]

а гнусных отзывов о юристах не читали пока?

[rieltor1_ru]

Ищите по рекомендации специалиста. Обзвоните АН узнайте стоимость спопровождение сделки.
Есть независимая жилищная экспертиза.

[Colette]

не доверяя риэлторам, вы можете так же с успехом нарваться на юриста-мошенника

[alexs-234]

[quote name='Mindsurfer' date='11.11.2010, 11:56' post='15521']
Начитавшись грустных отзывов, пытаюсь купить квартиру без риэлтера.
В процессе выбора квартиры на вторичном рыке столкнулся с вариантами правоустанавливающих документов у продавца, риски по которым мне не очень понятны (две разных квартиры):
1 Договор инвестирования
2 Дом в ЖСК
Объясните, пожалуйста, какие документы должны быть в этих случаях у продавца (Свидетельство о праве собственности, как я понимаю, должно быть в любом случае, что ещё?), на что обращать внимание и какие риски несут такие варианты по сравнению со стандартными (приватизация, купля-продажа).
Также буду рад, если посоветуете грамотного юриста на сопровождение сделки. Желательно на Юго-западе.
[/quot
Риск не только в правоустанвливающих документах, для того чтобы сделка была законной и безопастной нужно совершить ряд мероприятий. Дееспособность граждан. ( продавцов), должны понимать значения своих действий, не лишены, не ограничены, не лишались ранее дееспособности. Исходя из судебной практики именно исков много от такой категории граждан. Далее супруги были/не были на момент прибретения, тоже самое и гражданские супруги, если вели совместное хозяйство, и другие условия Семейного кодекса. ПУДы 1. инвест контракт + св-во о соб-сти, 2. Справка ЖСК о выплаченном пае + св-сво о собственности. Важно узнать кто прописан, куда выписываются, свободная продажа/альтернатива, сколько лет в собственности, более/менее 3 ( это очень важно), какая сумма в инвест контракте и т.д. есть вопросы пишите.

[Мазай]

Начитавшись грустных отзывов, пытаюсь купить квартиру без риэлтера.
В процессе выбора квартиры на вторичном рыке столкнулся с вариантами правоустанавливающих документов у продавца, риски по которым мне не очень понятны (две разных квартиры):
1 Договор инвестирования
2 Дом в ЖСК
Объясните, пожалуйста, какие документы должны быть в этих случаях у продавца (Свидетельство о праве собственности, как я понимаю, должно быть в любом случае, что ещё?), на что обращать внимание и какие риски несут такие варианты по сравнению со стандартными (приватизация, купля-продажа).
Также буду рад, если посоветуете грамотного юриста на сопровождение сделки. Желательно на Юго-западе.

Пытается купить квартиру без риэлтора, а обращается за советами на риэлторский форум. Какой любознательный..........
А ничего, что это наша работа и мы за это деньги берем.........

Сообщение отредактировал Мазай - 30.1.2011, 6:03

[volonter]

А ничего, что это наша работа и мы за это деньги берем.........

А ничего, что ответственности за оплаченную работу не несете? Вы же не гарантируете полную чистоту сделки - это раз. Второе - сколько не общался с риелторами, ни один конкретно ничего не говорит. С одним вроде договорились, она дал рекламу по продаже нашей квартиры - метраж дан неверно ( явно завышен), окна - написано выходят во двор, хотя реально - на улицу. Как потом доверять этому человеку покупку новой квартиры ( альтернатива). Ну допустим, нашу то он продаст..
Проблема вся в том, что нет государственных сайтов, на которых можно было бы узнать перечень документов (и организаций, где эти документы получать) которые необходимы при сделках с недвижимостью. Так же, как правильно должны быть оформлены эти документы. Где и как правильно проверить чистоту приобретаемой квартиры.
Вы, риэлторы, пользуетесь тем что таких сайтов нет. А люди не имеют точной, исходящей из государственных источников информации, и - соответственно, справедливо опасаются что при сделке с недвижимостью их обманут.
Но я очень сильно надеюсь, что когда нибудь каждого риэлтора обяжут получать лицензию на данный вид длеятельности и привяжут ответственность.

[Мазай]

А ничего, что ответственности за оплаченную работу не несете? Вы же не гарантируете полную чистоту сделки - это раз. Второе - сколько не общался с риелторами, ни один конкретно ничего не говорит. С одним вроде договорились, она дал рекламу по продаже нашей квартиры - метраж дан неверно ( явно завышен), окна - написано выходят во двор, хотя реально - на улицу. Как потом доверять этому человеку покупку новой квартиры ( альтернатива). Ну допустим, нашу то он продаст..
Проблема вся в том, что нет государственных сайтов, на которых можно было бы узнать перечень документов (и организаций, где эти документы получать) которые необходимы при сделках с недвижимостью. Так же, как правильно должны быть оформлены эти документы. Где и как правильно проверить чистоту приобретаемой квартиры.
Вы, риэлторы, пользуетесь тем что таких сайтов нет. А люди не имеют точной, исходящей из государственных источников информации, и - соответственно, справедливо опасаются что при сделке с недвижимостью их обманут.
Но я очень сильно надеюсь, что когда нибудь каждого риэлтора обяжут получать лицензию на данный вид длеятельности и привяжут ответственность.

1. Достаточно много фирм и риэторов, которые страхуют ответственность.
2. Достаточно много фирм и риэлторов, которые дают письменное заключение, выбор всегда за клиентом.
3. В Москве огромное количество фирм и частных риэлторов, выбор есть всегда.
4. Есть сайты гос.органов, где есть весь перечень документов, необходимых для сделки и не только.
5. И то, что вы не можете найти такие сайты - это не наши проблемы (риэлторов), а ваши личные (и гос.органов).
6. Я тоже за жесткое лицензирование не только риэлторских фирм, но и самих риэлторов.

Вывод:
Искать вы не хотите ни риэлторов, ни информацию (кто ищет, тот всегда найдет), а хотите чтобы вам тут все расписали: и как это, и где то, и почему так или не иначе........А с какой стати?

Я еще понимаю, если у человека проблемы и действительно нужна профессиональная помощь, а у вас какие проблемы? Обыкновенная лень.

[Мазай]

Не соглашусь, что риэлторы не озадачиваются юридическими тонкостями (особенно частные риэлторы, клиенты бывают разные), просто в основной своей массе риэлторы не являются специалистами в юриспруденции , для этого на фирмах есть юристы.
Каждый клиент решает для себя сам, кто ему-клиенту нужен: юрист или риэлтор. И там, и там есть грамотные специалисты (и есть дилетанты). Если клиент хочет делать сам, пусть делает.
Москва город большой и грамотного специалиста найти трудно, но можно. Но для этого надо искать, а не лежать на диване и поносить всех подряд. Вы же нашли.
Что касается сопровождения сделки - это понятие растяжимое (вторичка одно, новострой другое) и любые проверки, экспертизы и т.д. стоят денег (бесплатно делать не будет никто и сумма зависит от сложности и объема работ).
Практически весь новострой - это минные поля. Договор инвестирования (долевого участия) надо страховать в крупных страховых компаниях и специалисты страховых компаний не только отработают Ваш договор, но и проведут все необходимые проверки и экспертизы, поскольку рискуют своими деньгами.

P.s. У меня всегда вызывает иронию рассказы на форумах про грамотных специалистов , с указанием их телефонов и веб-сайтов.

Сообщение отредактировал Мазай - 14.2.2011, 10:48

[Мазай]

20 тыс.руб. за юридическое сопровождение при покупке новостроя? Вы в нолях не ошиблись?
Ах да, плиз... они же Вам проверили несколько договоров и учредительные документы
Для сведения: сопровождение сделки на вторичке без бодбора и "пробива" (анализ документов, отработка договоров и закладка) стоит примерно 30 тыс.руб.
А теперь сравните и подумайте, что они могли Вам проверить за 20 тыс.руб., только объективно.

P.s. Можно купить Гражданский кодекс в ближайшем книжном магазине (и носить его с собой) и это тоже считать юридическим сопровождением (будет стоить намнооооого дешевле)

Сообщение отредактировал Мазай - 20.2.2011, 23:22

[Maris]

А ничего, что ответственности за оплаченную работу не несете? Вы же не гарантируете полную чистоту сделки - это раз. Второе - сколько не общался с риелторами, ни один конкретно ничего не говорит. С одним вроде договорились, она дал рекламу по продаже нашей квартиры - метраж дан неверно ( явно завышен), окна - написано выходят во двор, хотя реально - на улицу. Как потом доверять этому человеку покупку новой квартиры ( альтернатива). Ну допустим, нашу то он продаст..
Проблема вся в том, что нет государственных сайтов, на которых можно было бы узнать перечень документов (и организаций, где эти документы получать) которые необходимы при сделках с недвижимостью. Так же, как правильно должны быть оформлены эти документы. Где и как правильно проверить чистоту приобретаемой квартиры.
Вы, риэлторы, пользуетесь тем что таких сайтов нет. А люди не имеют точной, исходящей из государственных источников информации, и - соответственно, справедливо опасаются что при сделке с недвижимостью их обманут.
Но я очень сильно надеюсь, что когда нибудь каждого риэлтора обяжут получать лицензию на данный вид длеятельности и привяжут ответственность.

Уважаемый Volonter!Для того, чтобы самому разбираться и существует данный форум.Все общие вопросы здесь разобраны, а конкретное применение своих знаний вы можете делать сами или с грамотным риэлтором.Читайте все темы форума, там есть ответы на все вопросы.

[Maris]

20 тыс.руб. за юридическое сопровождение при покупке новостроя? Вы в нолях не ошиблись?
Ах да, плиз... они же Вам проверили несколько договоров и учредительные документы
Для сведения: сопровождение сделки на вторичке без бодбора и "пробива" (анализ документов, отработка договоров и закладка) стоит примерно 30 тыс.руб.
А теперь сравните и подумайте, что они могли Вам проверить за 20 тыс.руб., только объективно.

P.s. Можно купить Гражданский кодекс в ближайшем книжном магазине (и носить его с собой) и это тоже считать юридическим сопровождением (будет стоить намнооооого дешевле)

Да, сейчас есть такая услуга.К сожалению!Это скорее самоуспокоение для покупателя(для ленивых и совсем безграмотных).Но если эта услуга есть, значит она нужна(востребована).

[Мазай]

Согласен с Maris
Такая улуга востребована и практически предлагается всеми, только каждый ее-услугу понимает по разному. Понятно, что все зависит не только от желания клиента, но и от его финансоых возможностей.
Как я уже писал, новостройка в корне отличается от вторички. И проверка более затратная. Можно заплатить 20 тыс.руб. и получить моральное удовлетворение, но не более того.
Минус новостройки в том, что вы покупаете не собственность (в которую можете практически заехать сразу), а учавствуете в долевом строительстве и проблемы могут возникнуть на любом этапе строительства (в не зависимости от репутации застройщика), поэтому по данным сделкам обязательно надо пробивать не только все, но и страховать риски в крупной страховой компании (хоть какя-то гарантия).
Приведите примеры, когда застройщики укладывались в указанные сроки (без претензий к качеству строительства)? Лично я, таких примеров не знаю.

Сообщение отредактировал Мазай - 21.2.2011, 12:46

[Maris]

Мазай объяснил всё очень точно и грамотно.После такого ответа и обсуждать нечего!

[Мазай]

Не поняла, откуда Вы взяли цифру в 30 т.р.? И в какую сторону я могла ошибиться в нолях? 200 т.р. для юр. сопровождения многовато (хотя в Инкоме агент, заметьте НЕюрист, называл порядка 250 т.р. за свои услуги). А за 2 т.р. Вам только учредительные посмотрят. Ведь ни один риэлтор не озадачивается тем, КТО именно подписывает документы от продавца. Мы только по этому основанию отказались от многих вариантов. Вы когда-нибудь видели документы Мортона? Известный ведь застройщик. Реклама повсюду понавешана. Цены вроде ничего… Так вот наш юрист сказал, что более безобразных документов не встречал. В здравом уме и твердом рассудке добровольно подписать их невозможно. На переговорах с представителями этой организации выяснилось, что это политика компании - подписывать фиг знает от кого (фирмы-однодневки, с минимальным уставником, по которым даже балансов показать не могут, поддельные подписи налеплены разными почерками). Договор – вообще беда! И менять ничего они не собираются, и так полно дурачья, кто и в таком виде схавает. И ведь несут деньги им. И подписывают, не читая. Не понятно, куда только прокуратура смотрит. О чём вы говорите? У нас не только правовой культуры нет, элементарные знания отсутствуют. Все надеются на русское «авось», а потом на митингах обманутых дольщиков с плакатами стоят. Вместо того, чтоб заранее подумать о рисках.

1. Вы видимо не внимательно читали про 30 тыс.руб.
2. Мортон - известный застройщик, а известный чем? Тем, что реклама везде навешена? Вспомним "Социальную инициативу".
3. Вы пишите - с документами бардак. Если сейчас бардак, то что будет потом?! Все будет мягко и пушисто? (само рассосется)?!
4. Вас, что на аркане туда тащут? Нет, Вы идете туда добровольно и соглашаетесь на все, и все по одной причине ...................
И потом тут же пишите, цитата: "Все надеются на русское «авось», а потом на митингах обманутых дольщиков с плакатами стоят. Вместо того, чтоб заранее подумать о рисках".

Сообщение отредактировал Мазай - 22.2.2011, 15:15

[Rabbit]

1. Достаточно много фирм и риэторов, которые страхуют ответственность.
2. Достаточно много фирм и риэлторов, которые дают письменное заключение, выбор всегда за клиентом.
3. В Москве огромное количество фирм и частных риэлторов, выбор есть всегда.
4. Есть сайты гос.органов, где есть весь перечень документов, необходимых для сделки и не только.
5. И то, что вы не можете найти такие сайты - это не наши проблемы (риэлторов), а ваши личные (и гос.органов).
6. Я тоже за жесткое лицензирование не только риэлторских фирм, но и самих риэлторов.

1. Толку от этого страхования? Страховщики деньги берут, а выплачивать не торопятся. Ни одного случая выплат не встречал.
2. Что в заключении письменном можно указать и зачем? Напишем что заказали проверку в ПНД и НД на человека и он алкоголик, а узнали об этом от знакомого следователя? Письменно подпишемся под нарушением УК?
3. В Москве огромное количество риэлторов и фирм где ни сотрудники, ни руководство не понимают в чем состоит смысл их работы, говоря о "юридической чистоте" и безопасности сделки. Проверить "чистоту", составить договор и его зарегистрировать может любой юрист за сумму в десять раз меньшую чем просит за "эту" работу риэлтор, не понимающий значения своей профессии для клиента.
4. Сайт Росреестра например.
5. Сам он найдет и сайты и др. что ему потребно: покупателя, зарегистрирует право, получит деньги. Но вопрос (значение риэлтора) остается для такого самостоятельного совершенно непонятным. И человек тут не виноват, если сами риэлторы не знают для чего они собственно нужны, а значит и выполняют не свою работу подменяя собой юристов. Основная польза, если можно так выразится клиенту от риэлтора - это выгода. Риэлтор продает дороже, а покупает дешевле, чем самый умный умник, не имеющий такого опыта.
6. Лицензирование кроме взяточничества ничего не даст ни рынку, ни клиентам, ни риэлторам. Все эти дополнительные затраты лягут на потребителей.

Сообщение отредактировал Rabbit - 22.2.2011, 15:51

[Rabbit]

Вы же не гарантируете полную чистоту сделки - это раз. Второе - сколько не общался с риелторами, ни один конкретно ничего не говорит. С одним вроде договорились
Проблема вся в том, что нет государственных сайтов, на которых можно было бы узнать перечень документов (и организаций, где эти документы получать) которые необходимы при сделках с недвижимостью. Так же, как правильно должны быть оформлены эти документы. Где и как правильно проверить чистоту приобретаемой квартиры.
Вы, риэлторы, пользуетесь тем что таких сайтов нет.

В обязанности риэлторов не входит предоставление гарантий. Это к страховщикам. Мы гарантирует регистрацию договора и переход права собственности.
А что должны конкретно говорить риэлторы, что Вы хотите от них услышать?
"Вроде договорились..." Как я понимаю он взялся за работу без договора и предоплаты? Если так, то ничему не удивляйтесь.
Ну а насчет того, что государство и общество не предоставляет информации и др. Почему не предоставляет? Существует много институтов где учат юристов, экономистов, маркетологов, есть учебные заведения где готовят риэлторов, проводятся семинары, лекции. И доступ к этим знаниям ни для кого не закрыт.
Мы риэлторы пользуемся своими знаниями и опытом и не смотря на обилие информации в Интернете как и что делать, все же к нам идут люди, так как многие понимают, что каждый должен делать свое дело.
Например информации о том как установить унитаз очень много, но большинство все же обращается к сантехнику, но некоторые сами пытаются прикрутить. Умеешь - делай, насильно никого втягивать никто не собирается. Вот только, масштаб убытков не сравним при ошибке неопытного непрофессионала.

Сообщение отредактировал Rabbit - 22.2.2011, 16:07

[Мазай]

Мазай, а что Вы имели в виду «анализ документов» без «пробива»? И что Вы называете «пробивом»?
Может человек без высшего юридического образования оценить легитимность договора, наличие всех необходимых и достаточных условий? Увидеть «подводные камни» сделки? У юриста «глаз заточен» на риски, на условия, ущемляющие права его клиентов. Потому что он знаком с судебной практикой, где описываются такие случаи. Это может быть одна фраза. А может быть просто умолчание, на которое риэлтор, как и клиент, и внимания не обратит. Это может быть умышленно поставленный «крючок», или просто упущение, за которое потом уцепится адвокат противоположной стороны спора. И чтобы видеть этот «крючок» нужны годы учебы и практики. И где это у риэлторов??? Чтобы понять какой контингент практикует на этом рынке, откройте любой сайт по найму на работу. Любое объявление от агентства недвижимости (хоть тот же навязший в зубах Инком): берем всех, образование, опыт, способности, ничего не важно. Через неделю, максимум через две, сделаем из вас спеца! В общем-то верю. Нет ничего, чего бы не узнал среднестатистический человек за 2 недели, из того, что знает среднестатистический специалист из Инкома… Человеку с в/о или хотя бы просто с аналитическим складом ума, трех дней, думаю, будет более чем достаточно.

1. Объяснять Вам проф.жаргон желания нет.
2. Высшее образование - это плюс, но это еще ниочем не говорит. И возникает вопрос: почему люди с высшим юридическим образованием нанимают риэлторов?
3. Читаешь Ваши восторги про юристов и диву даешься, ну такие они все специалисты и такие все они грамотные (и глаз у них заточен ), мягкие и пушистые, да и вообще бессеребрянники (теперь наверно как встречу юриста - сразу ему - "КУ")
4. Вы вообще отзывы о юристах читали или только о риэлторах?
5. И счего Вы решили, что риэлторы не занимаются судебной практикой?
6. Вы конечно извините, но иногда такой "маразм" пишите (не хотел обидеть, по факту).

Сообщение отредактировал Мазай - 22.2.2011, 16:40

[Мазай]

Например информации о том как установить унитаз очень много, но большинство все же обращается к сантехнику, но некоторые сами пытаются прикрутить. Умеешь - делай, насильно никого втягивать никто не собирается. Вот только, масштаб убытков не сравним при ошибке неопытного непрофессионала.

Если коротко, то именно так.

Сообщение отредактировал Мазай - 22.2.2011, 16:25

[Rabbit]

мне вообще "нравится" подход типа все риэлторы козлы, но дайте совет