Когда продавец не хочет указывать в договоре полную стоимость квартиры, Как правильно оформить расписку на разницу, не проходящую по договору Опции

[Alёnka]

Добрый день. Помогите, пожалуйста, разобраться. Ситуация следующая: я покупаю квартиру у застройщика. Застройщик - физическое лицо, соответственно, квартиры продает по договору купли-продажи. В договоре полную стоимость квартиры указывать отказывается категорически, т.е. в ДКП должно быть указано, что квартира продается за 1млн. руб. Остальное застройщик хочет получить налом в момент подписания ДКП.
Мы планируем заключить с застройщиком предварительный договор купли-продажи, по которому он получит, половину, прописанной в договоре суммы, потом предоставив этот предварит. договор в банк, взять там ипотеку на оставшуюся половину (т.е. тысяч на 500), банк кредит уже одобрил.
Вопрос в том, как правильно оформить разницу в реальной стоимости и прописанной в договоре?

1. Мнений по этому поводу очень много. На данный момент склоняюсь к составлению допсоглашения, которое не будет регистрироваться вместе с договором, и в этом соглашении прописать разницу как оплату за неотделимые улучшения (или лучше/безопаснее прописывать их как оплату работ по ремонту квартиры, например, сразу с актом приемки работ?). Или еще есть вариант прописать в допсоглашении изменение стоимости квартиры. Что безопаснее с юридической точки зрения?

2. Но как в этом случае правильнее оформить расписку на разницу, чтобы потом ее однозначно приняли в суде?

Читала, что последнее время налоговики с особой бдительностью изучают договора на квартиры стоимостью в 1 млн. руб., а так как у застройщика целый дом и все квартиры в нем, в не засисимости от площади и этажа идут за одну и ту же стоимость, опасаюсь, как бы налоговая не занялась нашим застройщиком и не признала все сделки не действительными. Т.е. хочется в случае проблем вернуть себе полную стоимость квартиры, а не только 1 млн., прописанный в договоре.

3. Можно ли в данной ситуации при оформлении страховки (в банке она все равно обязательна) указать полную рыночную стоимость и застраховать квартиру не на 1 млн., а на реальную стоимость?

Заранее всем большое спасибо за помощь.

[Maris]

Ал.Я не имею привычки советовать посторонним людям, но своим клиентам я бы такую сделку не разрешила.Риск остатся без всего, слишком велик.Решение всегда за вами, но и риск тоже ваш.

[Alёnka]

Добрый день, Alёnka!

Судя по упомянутому слову «Застройщик», речь идёт о вновь созданном объекте. Или строительство ещё не завершено? В таких случаях говорить о заключении ДКП можно только после оформления застройщиком права собственности на себя.

Строительство завершено, есть разрешение на ввод в эксплуатацию и свидетельство на право собственности на квартиру на имя застройщика как физика.

На каком основании предлагается вносить деньги? Предварительный договор не является таким основанием. Он содержит неденежное обязательство заключить в будущем сделку. И всё. Какое-то обеспечение? Нужно смотреть документы.

Мне в сбербанке дали шаблон предварительного договора. Там написано, что
Покупатель до заключения основного договора купли-продаже внес аванс в размере ___ Оставшаяся сумма в размере ___ оплачивается Покупателем за счет кредитных средств ОАО Сбербанк России

Что можно сказать однозначно. Доп. соглашения к договорам, подлежащим гос. регистрации, также должны регистрироваться. Иначе они не будут иметь силы. Что бы Вы в них ни прописали.

Услуги по ремонту квартиры? Так это можно будет только после возникновения у Вас прав на эту квартиру. Т.е. после регистрации ДКП, где собственником будете Вы. Иначе какое Вы имеете право вообще там что-то делать? Кроме того, если Вы подпишете акт о приёме выполненных работ по договору подряда (выполнения ремонтных работ), то претензий на эту сумму Вы уже не предъявите.

Неотделимые улучшения – вообще понятие, применяемое к арендным отношениям. Чьё имущество собираетесь улучшать? Пока не произошла регистрация перехода прав собственности на квартиру на Вас, Вы не вправе распоряжаться ей, в т.ч. делать ремонт, и прочие улучшения. В ДКП просто существует обязанность передать имущество в определённом состоянии за определённую цену. Если подписали Акт приёма-передачи квартиры без замечаний, значит, состояние квартиры Вас устроило.

Правильно оформленная расписка может послужить доказательством передачи денег за квартиру.

Взыскать что-либо с физического лица, даже имея на руках исполнительный документ, очень сложно. Обычно такие "физики" сразу уводят все активы на подставных лиц.

Кредит, видимо, будет потребительским? Банки обычно под такие схемы ипотечных кредитов не выдают. Хотя, если банк небольшой, да в нём свои знакомые…

Кредит мы берем ипотечный в сбере.
Про разные варианты - я уже поняла, ни один из них не является совершенным.
Пока уговорили продавца поднять сумму в договоре до 2 100 000, потому что на кредит на 1 000 000 косо смотрел банк (мы берем всего 600 000 и все равно проходим по лимитам, но сумма явно заниженная)
Надеемся что с таким вариантом 2 100 000 + расписка на 900 000 сделка выглядит более безопасной.
Какова вероятность расторжения сделки через суд при такой ситуации? Где еще можно подстраховаться?

[Alёnka]

В своё время нас юристы отговорили от покупки квартиры по очень похожей на описанную Вами схеме. Говорят, что не встречались ещё документы, оформленные надлежащим образом. Чтоб и законно, и безопасно было. А финансово было очень привлекательно.

Если у Вашего продавца ещё нет свидетельства о праве собственности, на Вашем месте я бы 30 раз подумала, прежде, чем отдавать свои деньги. У «физика»-застройщика велик риск вообще его не получить. Проверяйте документы на землю. Часто категория земель не позволяет вести многоквартирное строительство. Из-за этого зарегистрировать право собственности даже на застройщика будет невозможно. Не говоря уж о дальнейших переходах.

Ещё обратите внимание на описание объекта. Это отдельная квартира или доля в общей собственности? В последнем случае, вообще очень сомнительно. Во-первых, очень сложно в дальнейшем будет продать, соблюдая все преимущественные права и т.д. Во-вторых, коммуналка/электричество: нормы выделения и порядок оплаты. Проблемы с коммуникациями. Недовольные соседи по посёлку привлекают внимание общественности и государственных надзорных органов. Так что Ваши опасения про интерес налоговой инспекции вполне оправданы. Недействительным договор, может, налоговая и не признает. Скорее налогооблагаемую базу до рыночной цены досчитает. Но кроме неё, найдётся кому поинтересоваться легитимностью застройки.

На эту тему много передач было и информации в Интернете. Посмотрите. Подумайте.

У продавца есть свидетельство на право собственности. Земля находится в его собственности, земли населенных пунктов, разрешенное использование: под многоквартирным жилым домом. Есть разрешение на ввод в эксплуатацию. Коммуникации в доме разведены (газ, холодная вода, канализация), установлены поквартирные газовые котлы, электричество подключено, есть счетчик. Правда мы не проверяли электричество, газ и воду (краники не открывали), но, как я понимаю, часть квартир уже заселены, проведен даже интернет, в подъезде есть свет.
Право собственности на отдельную квартиру.
Меня волнует сейчас такой вопрос, если вдруг всплывут обязательства застройщика перед третьими лицами, например, предварительный договор купли-продажи с третьим лицом, у нас квартиру заберут? Или заставят застройщика разбираться с этими проблемами? Мы смотрели выписку из реестра - обременений на квартире нет, но, судя по ситуации с Молнией, это и не важно, могут появится "кредиторы" и затребовать квартиру.

Сообщение отредактировал Alёnka - 30.3.2011, 18:29

[Alёnka]

Ал.Я не имею привычки советовать посторонним людям, но своим клиентам я бы такую сделку не разрешила.Риск остатся без всего, слишком велик.Решение всегда за вами, но и риск тоже ваш.

К сожалению, найти безрисковую сделку на нашем рынке недвижимости фактически невозможно. Даже если у квартиры нет истории, и она приобретается у первого владельца, любую сделку можно оспорить, предварительно раскидав деньги и потребовать признать сделку недействительной под предлогом давления, невменяемости и т.д.
Нам удалось убедить застройщика поднять сумму в договоре до 2 100 000. А на оставшиеся 900 000 ограничиться распиской. Но, конечно, это не снимает все вопросы - вариант с признанием сделки недействительной и выплатой долга с ничтожной зарплаты остается - в этом случае даже неважно, какую сумму в договоре укажут.
Как можно обезопасить сделку от расторжения?

[Якубов М., ЮРИСТ]

Агентства по недвижимости ведут себя недобросовестно?

Юридическая компания «Правовая позиция» знает, как с ними решать вопросы!

А также:
 Суды, Арбитраж.
 Взыскание задолженности;
 Юристы, Адвокаты;
 Регистрация и ликвидация компаний;
 Страховые, жилищные споры. Защита дольщиков и инвесторов.

Все юридические консультации БЕСПЛАТНО!!!

С уважением, ООО ЮК «Правовая позиция» (Legal Position)
www.legalposition.ru
8-964-552-95-95
8(499) 940-89-49

Прикрепленные изображения

 

[ГригорьевА]

Застройщик явно укрывается от налогов, хочет сокрыть доход. Зачем связываться такими темными элементами.