анализ рынка недвижимости, зачем он нужен? Опции

[Rabbit]

Когда говорят «анализ рынка недвижимости», то у многих перед глазами всплывают картинки с изображением цифр, таблиц и графиков. Такая информация представляется весьма научной. Графики, цифры, диаграммы - очень красиво демонстрируют разнообразную информацию, специально подобранную и представленную взаимозависимо друг с другом. Формулы, расчеты, средние значения и даже «колбаски» диаграмм показывают текущее состояние рынка и прогнозируют светлое будущее!!! Если говорить с позиции профессионалов вторичного рынка жилья, то такие обобщенные и даже сегментированные сведения, порой «вырванные» из контекста проблемы в целом, практически ничего полезного не дают простому человеку в плане принятия решения. Да и непосредственно для риэлторов, данная информации не представляется уж настолько принципиально значимой. На вторичном рынке любой вопрос по покупке, продаже или обмену должен решаться в период от двух недель до двух месяцев. Если решение вопроса не укладывается в эти временные рамки - это значит, что у таких специалистов либо нет опыта или не хватает знаний, а проблема клиентов рискует оставаться нерешенной еще долгое время. И анализ рынка тут ни причем!

Человек, заходя на сайты, где умные дядьки рассказывают о рынке недвижимости в привязке к биржевым индексам, ценам на нефть, курсах валют и прочих переменных, начинают себя чувствовать прямо как персонажи научно-фантастических фильмов про полеты на Марс, где герои фильма смотрят на некие светящиеся приборные доски и мигающие лампочки. Иллюзия технического совершенства и научности достигнута на все 100! Остается только «вливать» нужную информацию в умы граждан, которые только недавно разобрались со значениями системы координат «Х» и «У» на графиках и диаграммах. После получаса пристального вглядывания на красивые загогулины и подкрепив свои познания парой-тройкой аналитических статей – посетитель уже специалист по рынку недвижимости, он в курсе всех дел, он уже готов!!! Готов к чему? Принять решение или внутренне согласился с тем, что написано и согласен действовать в соответствии с комментариями и ссылками на «авторитетные» мнения экспертов?!

Такой чехардой цифр и частных мнений зачастую пытаются воспользоваться в своих интересах отдельные игроки на рынке недвижимости с целью манипулирования сознания граждан, путем демонстрации им различных наглядных примеров, отражающих те или иные сведения о состоянии дел на рынке. Все это в значительной мере делается для то, чтобы сформировать у продавцов или покупателей определенный тип поведения, вынудить принять то или иное решение. Каждый человек увидев цифровой материал, графики, схемы сразу начнет углубляться в их содержание, искать «полезную» на его взгляд для себя информацию. Все это абсолютно логично и оправданно с точки зрения подхода не специалиста получить максимум информации. Однако, любая статистика имеет свои погрешности. И дело тут даже не чисто в математических ошибках, а в подходах в интерпретации данных.

Следует учесть, что у каждого статистического анализа есть свой заказчик, который оплачивает проведение работ. Никакие работы не будут проводиться кем-либо просто так от нечего делать, как говориться «для статистики». Соответственно, заказчик получающий информацию имеет полное право распоряжаться ею по своему усмотрению и в своих целях интерпретировать ее как ему выгодно. Все это является существенным фактором, определяющим взаимоотношения сторон, т.е. владельцев информации и тех для кого она предназначена. Причем ответственность за достоверность статистических данных или аналитических прогнозов никто не несет, также как и за прогноз погоды.

Когда человек стремиться получить для себя необходимую на первый взгляд информацию, используемую для самостоятельного принятия им решения, то зачастую перелопачивает горы всевозможных данных, порой ему не только не нужных, но и зачастую даже вредных. И одним из таких, «сорных» источников, служит информация о рынке недвижимости. Чтобы понять это необходимо прежде всего уяснить для себя, что же скрывается под таким наукоемким понятием как «анализ рынка недвижимости». Термин «анализ рынка недвижимости» полностью раскрывается его содержанием, подразумевает именно анализ рынка: изучение цифр, динамики данных и сопутствующей информации, которая по большей части относится к проблемам макроэкономики, решаемых в масштабах государства, региона, города.

Для человека желающего купить или продать недвижимость, данная информация имеет опосредованное значение, так как круг его интересов должен сводится к принятию решения по определенному объекту, в определенный временной период, в конкретно определенном месте. Конечно если человек пытается выступить как инвестор на рынке, то проблема должна быть им изучена более чем основательно и решение должно исходить только от него самого, так как агентство недвижимости имеет отличный профиль от финансовой или консалтинговой компании и получает деньги за организацию сделок с недвижимостью, лишь профессионально облекая в конкретные квадратные метры пожелания своих клиентов. В итоге, ни клиенту ни агентству недвижимости проблемы углубленного изучения рынка недвижимости попросту не нужны, а нужно лишь максимально выгодно и в кратчайшие сроки провести сделку, обеспечив анализ конкретной для клиента ситуации, в отдельно взятом сегменте рынка в определенное время.

[Rabbit]

Риэлторам невыгодно готовить прозрачный анализ рынка недвижимости! Ведь вся их прибыль складывается от мутных доводов. Задача риэлтора часто сводится к тому, чтобы продавца квартиры убедить, что цены падают и надо продавать сейчас и дешево, а покупателя убедить, что цены на квартиры растут и надо покупать прямо сегодня. Часто даже у риэторов есть два прайс листа на квартиры один для продавцов, другой для покупателей.

Имеет место быть к сожалению и очень часто. Отвратительно это все((( Человек с его квартирой и деньгами рассматривается такими бизнесменами как дойная корова и готовы его общипать по полной, готовы все сделать ради своей выгоды вплоть до криминала. Но пусть это остается на их совести и на удачу, пока обманутый клиент не понял, что с ним сотворил риэлтор и пусть последний не плачет потом о разбитых очках и сломанном носе. Вы рассматриваете вариант, увы, типичный для нашего рынка. А все от недостатка профессионализма и наличия случайных людей в риэлторской профессии, которые не понимают за что на самом дели клиенты платят деньги риэлторам. Продать и купить может каждый человек и без риэлтора, а вот выгодно продать по максимальной стоимости и купить дешевле может только опытный специалист. Увы, многие риэлторы просто не умеют и не хотят работать, а выезжают на отсутствии опыта у людей, зарабатывая на скрытых комиссиях миллионы. Доверие к профессии у людей из-за таких мерзавцев подрывается. Сейчас "паршивых овец" больше чем нормальных стало. Совет: всегда требуйте чтобы в ЭД был пункт в котором четко оговаривался размер комиссионного вознаграждения и возмещения текущих расходов! Не видитесь на дешевизну, на дармовщину и демпинг за ними всегда скрытые комиссии, убытки, не желание добросовестно трудиться, сговор или непрофессионализм!

Сообщение отредактировал Rabbit - 8.12.2010, 14:54