если застройщики не выполняют обязательства, как вернуть деньги, инвестированные в строительство Опции

[stasia]

Если застройщик отказался вернуть деньги добровольно, единственно законным способом действий остается суд, ничего другого человечество пока не придумало. О том, как подавать в суд, какие куда «иски вчинять», написано много. А дальше? Что покупатель получит, даже если суд встанет на его сторону, а у компании-застройщика физически отыщутся деньги для возмещения? Стоимость квартиры в ценах какого-нибудь 2005 года? Но ведь понятно, что те же деньги тогда и сейчас – это «две большие разницы», сегодня на те деньги квартиру не построишь. Так давайте посмотрим, каковы шансы истца получить сумму с поправкой на инфляцию и рост цен.
Надо сказать, что лучше всего права покупателя защищены, если сделка оформлена в соответствии со вступившим в силу 1 апреля 2005 года Федерального закона Об участии в долевом строительстве…». Прав и возможностей их отстоять в этом случае больше на порядок, так как закон содержит ряд принципиальных положений:
- дольщик может обращаться в суд как в случае нарушения застройщиком требований качества строительства, так и в случае нарушения обязательств по срокам сдачи дома, раскрытия информации, отступления от задекларированных характеристик дома;
- законом установлена неустойка при расторжении договора по ряду оснований;
- права дольщиков на возврат уплаченных денежных средств и выплаты неустойки и возмещения ущерба обеспечены залогом самого дома и земельного участка (прав аренды на земельный участок), либо поручительством банка;
- застройщик обязан оформить свой недострой в собственность при обращении взыскания;
- само взыскание осуществляется по решению суда по истечении как минимум шести месяцев после наступления срока передачи, либо установления факта о невозможности своевременной передачи, вне зависимости от сроков исполнения застройщиком своих обязательств.
При этом размер неустойки определен 214-м ФЗ в размере 1/150 от ставки рефинансирования ЦБ за каждый день просрочки, если стороной по договору выступает физическое лицо.
Тем не менее широко известно, что очень существенную долю рынка составляют сделки, оформленные НЕ по правилам 214-го закона. И если застройщик станет утверждать, что компенсации здесь не положено, знайте: он говорит неправду.
Компенсации положены всегда! При расторжении договора с застройщиком можно и нужно требовать взыскать понесенные убытки в размере рыночной стоимости уже построенной аналогичной квартиры в данном районе и подобном доме. Это норма ст. 15 Гражданского кодекса РФ. Возможность взыскания убытков не зависит от того, как заключались ли договоры – по 214-му ФЗ или по иным схемам: инвестирования, инвестиционного вклада, предварительному договору купли-продажи и пр. Главное, необходимо, чтобы суд признал вас потребителем, который оплатил застройщику (инвестору) стоимость квартиры, но не получил ее в установленные договором сроки. Кроме того, возможно взыскание неустойки в соответствии с п.5 ст.28 ФЗ «О защите прав потребителей» в размере 3% за каждый день просрочки, но не свыше цены договора.
Размер убытков определяется, исходя из цен, существовавших в том месте, где обязательство должно было быть исполнено в день добровольного удовлетворения требования, а если требование не было удовлетворено добровольно – в день предъявления иска. Иными словами, суд может исходить из цены, существующей на момент вынесения решения.
Следует обратить внимание еще на одну норму закона - ст. 395 ГК РФ, где говорится о возможности возмещения процентов за пользование денежными средствами.
…Одним словом, права покупателей законами серьезно защищены. Следующий вопрос – как все это работает в реальной жизни?
Прецеденты, когда покупатели судились с застройщиками, в стране уже есть и не столь малочисленные. В основном прецеденты касаются как раз договоров, заключенных не по 214-му ФЗ – просто потому, что закон этот действует относительно недавно, застройщики старались не заключать договоров по нему… Соответственно, нет и достаточной судебной практики. А вот по другим видам договоров, практика по которым уже обширна, говорит статистика, в 95% случаев суды взыскивают неустойку, даже если в договоре указан «ориентировочный срок окончания строительства».
В среднем размер неустойки составляет для Москвы 80-100тыс. руб, для регионов – 30-50тыс. руб. Но это средние цифры, в отдельных случаях суд может назначить размер неустойки и на порядок выше. На размер влияет не только цена иска, но и порой субъективное отношение суда к тому или иному истцу - наличие у него несовершеннолетних детей, иждивенцев, невыплаченного кредита. Также суд учитывает финансовое состояние застройщика, степень готовности объекта и прочее.
Начинает формироваться и судебная практика именно по неустойкам – когда покупатель не расторгает договор, а заставляет застройщика заплатить за затянутые сроки сдачи дома. Взыскание неустойки не освобождает застройщика (инвестора) от обязанности завершения строительства и передачи вам результата инвестиционной деятельности в виде квартиры.
Самый яркий и доходчивый пример - судебный иск 140 дольщиков из подмосковного Подольска к своему застройщику. В суде было удовлетворено все 140 исков по взысканию неустойки.
Еще одна судебная история – пожестче: 23 клиента получили компенсации в размере рыночной стоимости квартир, которых так и не дождались.
Тем, кто пребывает в раздумьях, начинать или нет судебное разбирательство с застройщиком, постараемся сформулировать несколько практических рекомендаций. Прежде всего, надо понимать, что судебный иск - это очень серьезное мероприятие, требующее предварительной подготовки. Чтобы взвесить все «за» и «против» и прийти в итоге к правильному выводу, нужно проконсультироваться с опытным в подобных делах юристом. При этом следует понимать, что все риски в конечном итоге ложатся на вас.
В случае, если вы сомневаетесь в законности действий застройщика, вы можете также обратиться в органы внутренних дел с заявлением, в котором попросить провести проверку, есть ли в действиях застройщика признаки состава преступления. Однако и этот шаг требует от вас крайне взвешенного подхода, основанного на объективном и всестороннем юридическом анализе ситуации.
Необходимо помнить, что в суде вам будут противостоять профессиональные юристы, и доказать вашу правовую позицию без знания норм процессуального и материального права, а также судебной практики будет весьма затруднительно. Поэтому без помощи опытного адвоката вы не обойдетесь.
Если стройка «заморожена» и ваша уверенность в получении квартиры тает с каждым днем, пишите требование вашему контрагенту и расторгайте договор. Если еще год назад суды отказывали истцам в признании прав собственности на квартиры по предварительным договорам купли-продажи, то сейчас судебная практика пошла по пути признания прав покупателей. Кроме того, попытайтесь собрать как можно больше товарищей по несчастью. Индивидуальные иски с разными требованиями по одному проблемному объекту создают почву для волокиты и нездоровой казуистики. И, наконец, если решено судиться и услугами юриста, необходимо оценить его компетентность. Прежде чем давать доверенность на судебное представительство, добейтесь от вашего поверенного официального заключения о состоянии стройки и самого застройщика. Процесс специфичен, поэтому юрист должен рассказать, как и каким образом он собирается обеспечить реализацию ваших прав.

[neo6]

Здравствуйте.
Обрисую в вкратце ситуацию:
Заключил договор инвестирования (долевого участия) строительства квартиры с застройщиком. Под это дело был взят кредит на половину стоимости квартиры (кредит целевой, на недвижимость). Все это происходило в конце 2007 г. - начале 2008 г.. Оформлено все как положено, с гос. регистрацией договора. В тексте договора предположительный срок сдачи дома - 1 кв. 2009 г., о неустойке в случае задержки строительства в договоре не сказано. На данный момент задержка сдачи дома составляет ~ 540 дней. Я прикину, из вышеуказанной статьи, неустойка составит ~ 300 тыс.руб. Строительство дома ведется, но медленно. На сегодняшний день застройщик определил срок сдачи 4 кв. 2010г., но думаю ранее 1 кв. 2011г. не управятся. На днях пришло заказное письмо с уведомлением от застройщика, с сообщением о новом сроке сдачи дома и Доп. согл., которое меняет срок сдачи в тексте договора на 4 кв. 2010г., данное соглашение подписано со стороны застройщика но без печати.
Я так понял, что если подпишу, то на неустойку можно не рассчитывать.
Опыта в судах нет. Не хотел судится по поводу неустойки пока дом строится, т.к. это доп. обременение для застройщика, итак медленно строят.
Но вот теперь задумался.
Посоветуйте пожалуйста, нужно ли обращаться в суд по поводу неустойки сейчас на этапе строительства, или дождаться сдачи дома и обратиться в суд после этого?
Еще думаю разыскать таких же покупателей квартир в этом доме как и я и действовать коллективно.
И как считаете, есть ли вообще шанс добиться успеха в этом деле?
Застройщик объясняет задержку сроков случившимся экономическим кризисом и его последствиями.

[анютины глазки]

Здравствуйте.
Обрисую в вкратце ситуацию:
Заключил договор инвестирования (долевого участия) строительства квартиры с застройщиком. Под это дело был взят кредит на половину стоимости квартиры (кредит целевой, на недвижимость). Все это происходило в конце 2007 г. - начале 2008 г.. Оформлено все как положено, с гос. регистрацией договора. В тексте договора предположительный срок сдачи дома - 1 кв. 2009 г., о неустойке в случае задержки строительства в договоре не сказано. На данный момент задержка сдачи дома составляет ~ 540 дней. Я прикину, из вышеуказанной статьи, неустойка составит ~ 300 тыс.руб. Строительство дома ведется, но медленно. На сегодняшний день застройщик определил срок сдачи 4 кв. 2010г., но думаю ранее 1 кв. 2011г. не управятся. На днях пришло заказное письмо с уведомлением от застройщика, с сообщением о новом сроке сдачи дома и Доп. согл., которое меняет срок сдачи в тексте договора на 4 кв. 2010г., данное соглашение подписано со стороны застройщика но без печати.
Я так понял, что если подпишу, то на неустойку можно не рассчитывать.
Опыта в судах нет. Не хотел судится по поводу неустойки пока дом строится, т.к. это доп. обременение для застройщика, итак медленно строят.
Но вот теперь задумался.
Посоветуйте пожалуйста, нужно ли обращаться в суд по поводу неустойки сейчас на этапе строительства, или дождаться сдачи дома и обратиться в суд после этого?
Еще думаю разыскать таких же покупателей квартир в этом доме как и я и действовать коллективно.
И как считаете, есть ли вообще шанс добиться успеха в этом деле?
Застройщик объясняет задержку сроков случившимся экономическим кризисом и его последствиями.

Да, лучше всего действовать коллективно. Собрать инициативную группу уже сейчас. Но действовать, дождавшись сдачи дома.