Что нужно знать о сделках с недвижимостью?, Основные этапы сделки Опции

[Rabbit]

Что нужно знать о сделках с недвижимостью?
В условиях когда отечественная экономика подвержена кризису, все труднее и труднее гражданам становится зарабатывать и сохранять свои сбережения. Лишь для незначительного числа наших соотечественников актуальна проблема инвестирования денежных средств в ликвидные активы, как например, ценные бумаги «голубых фишек» или элитную недвижимость. Средний класс на протяжении последних лет, как правило, вкладывал свои кровные в наиболее перспективный и доступный объект частных инвестиций – недвижимость. Гражданами приобретались квартиры, загородные дома, дачи, гаражи, а наиболее удачливые вкладывали средства в объекты за рубежом, коттеджи в элитных поселках, причем стоимость всех категорий недвижимости за последнее время в России неуклонно из года в год дорожала. В связи с этим емкость рынка недвижимости в России составила десятки миллиардов долларов. Как и всякое прибыльное занятие, бизнес в сфере недвижимости, приносящий значительные доходы строителям, инвесторам, собственникам, посредникам, чиновникам не остался без внимания криминала.
Сейчас на рынке недвижимости в России совершается значительное количество преступлений, включая тяжкие, такие как: убийство, разбой, вымогательство, похищение людей, мошенничество. Причем преступный бизнес как правило сосредоточен в столице, крупных городах и курортных районах, где цены на недвижимость всегда были и есть высокие. Всплеск преступности в сфере недвижимости в России пришелся на 90-е годы XX столетия когда жертвами преступников становились самые различные категории граждан, но особенно большое количество преступлений пришлось на пенсионеров, алкоголиков, наркоманов. В настоящее время криминогенная обстановка в стране значительно изменилась, но все же среди тяжких преступлений значительная доля приходится на преступления против личности и собственности граждан. НЕ смотря на то, что усилился государственный контроль за деятельностью участников рынка недвижимости, приобрели опыт и знания добросовестные частные маклеры и агентства недвижимости, но и криминалитет постоянно совершенствует свои приемы, осваивая все новые и новые способы «интеллектуального» мошенничества, как правило, уже не прибегая к прямому насилию и угрозам, а превратился в преступность «белых воротничков».
Для многих людей, сделки с недвижимостью являются вынужденными действиями, это в первую очередь касается тех семей которые продают, покупают и обменивают жилье с целью улучшения жилищных условий. Как правило такая категория граждан не имеет достаточного количества средств чтобы сразу купить себе жилье, выложив крупную сумму, а тем более, не имеет права рисковать несколькими сотнями тысяч долларов. Для таких граждан одним из распространенных способов совершения обмена жилья является альтернативная сделка по продаже и последующей покупке квартиры или нескольких квартир, когда граждане продают свою квартиру и в счет продаваемой приобретают другое жилье. В таких схемах обмена участвуют несколько собственников жилья: покупатель, продавцы, возможно доверенные лица, посредники: риэлторы или фирмы, возможно нотариус, государственные органы. В такой ситуации, когда имеется столько участников сделки преступникам не составляет особого труда стать одним из «участников» цепочки. При этом граждане совершающие куплю-продажу или обмен зачастую не понимают в силу отсутствия у них опыта проведения подобных сделок и надлежащего юридического образования: что, как и каким образом им нужно делать и нередко попадаются в «ловушки» расставленные мошенниками. В результате жертвы преступников лишаются денежных средств и жилья, а зачастую и жизни. Поэтому необходимо тщательнейшим образом подходить к данному вопросу и не доверяться обещаниям «добрых», красноречивых и очень симпатичный, располагающих к себе людей, прекрасно умеющих завлечь различными обещаниями и заманчивыми выгодными предложениями доверчивых граждан.
В нашей статье мы попытаемся рассказать читателям о том, чего им необходимо в первую очередь знать если они намерены купить, продать или обменять принадлежащее им жилье.
Так, Вам уважаемые читатели, чтобы максимально обезопасить себя следует запомнить несколько основных правил.
На первом этапе, еще при обнародовании своего намерения продать или купить жилье следует строго хранить от посторонних и малознакомых лиц указанную информацию. Ведь общедоступная информация о таких намерениях автоматически подает «сигнал» о том, что в «таком-то месте» и «тогда-то» будет происходить передача денежных сумм в размере исчисляемых миллионами рублей! Причем в нашей стране сложилась практика расчета за недвижимость в наличной форме, да еще и в целях снижения или избежания налогообложения по цене в несколько раз ниже той, что указана в договоре. Разве это не представляется «питательной» средой для разного рода криминала? Поэтому, будьте бдительны и не разглашайте информацию кому попало!
Кроме этого, следует также внимательно подойти к выбору непосредственного исполнителя, т.е. риэлтора или агентства недвижимости. Конечно, наиболее опытные граждане, которые самостоятельно не раз совершавшие сделки купли-продажи жилья могут обойтись и своими силами и для них не стоит проблема выбора кому доверить столь сложную работу, не относятся к числу наших читателей, но для большинства участников рынка недвижимости, а это 98% от всех продавцов и покупателей настоящий вопрос представляется весьма актуальным.
При выборе агентства или агента, во-первых следует обратить особое внимание на размер вознаграждения, запрашиваемого за оказываемые услуги. Так, например, на рынке недвижимости стран Европы и США вознаграждение агентства или частного маклера варьируется от 8-10% от стоимости продаваемого или покупаемого объекта недвижимости. В России, в частности в Москве эта цифра составляет 4-7%. Существует ряд агентств и частных маклеров которые в целях привлечения наибольшего количества клиентов не пренебрегают недобросовестной рекламой, а порой и мошенничеством, указывая заниженные суммы комиссионного вознаграждения, например прибегая к последующему суммированию постоянно то там, то тут возникающих производственных расходов, которые должен оплачивать клиент или попросту в тайне от клиента занижая (завышая) цены на продаваемый или покупаемый объект. Существует огромное количество способов «развести» клиента на деньги, причем это, увы, беда экономики нашей страны в целом: от торговца овощами - до дантиста. Мы не будем перечислять все способы которые применяют недобросовестные агентства и частные маклеры, а лишь укажем, что минимальная стоимость риэлтерских услуг на рынке Москвы и Московской области в настоящее время не может быть ниже 4-7% от стоимости объекта недвижимости. Это обусловлено экономической, юридической составляющей услуг агентства и порогом рентабельности деятельности. Меньше просто быть не может без ущерба для качества и безопасности. Если Вам предлагают оказать риэлтерские услуги на рынке недвижимости за меньшие комиссионные, то стоит насторожиться и выяснить какие из них будут «бракованными» или содержать в себе в дальнейшем угрозу возникновения негативных правовых и финансовых последствий для Вас.
Во-вторых, всегда заключайте с агентством или агентом договор – это будет вашей гарантией при обращении в суд или правоохранительные органы, в случае непредвиденных последствий. Все документы внимательно читайте и сохраняйте у себя. Перед заключением подобного соглашения, лучше всего попросить текст договора взять с собой, чтобы проконсультироваться с независимым квалифицированным юристом, а потом уже ставить свои подписи.
После того как Вами выбрано агентство или маклер, следует непосредственно определиться с рынком недвижимости: оценить Ваш объект недвижимости, прицениться к продаваемым. При этом лучше всего использовать сравнительный метод оценки недвижимости. После того как Вами подобран подходящий объект недвижимости необходимо проверить его так называемую «юридическую чистоту». Особое внимание необходимо обратить внимание на отсутствие тех обстоятельств, которые могут в будущем привести к признанию сделки купли-продажи недействительной и как следствие к ее расторжению, что приведет Вас как покупателя к потере или существенному ограничению прав собственности. Тут необходимо удостовериться в том, что продавец недвижимого имущества действительно является его собственником. Для этого необходимо попросить у продавца паспорт и сверить его данные со сведениями, указанными в правоустанавливающих документах на жилье. При этом всегда просить подлинники документов.
Затем необходимо убедиться в том, что продавец дееспособен: в противном случае он всегда сможет потом отсудить у вас свою квартиру назад, сославшись на временное помутнение рассудка в момент совершения сделки. Особое значение имеет «история» объекта недвижимости, которую отчасти можно изучить, получив выписку из Единого Государственного Реестра Прав на недвижимое имущество (ЕГРП), а также в домовой книге.
Затем необходимо убедиться в отсутствии нарушения прав детей, в том числе граждан которые на момент своего несовершеннолетия были прописаны в квартире и их права были нарушены родителями и опекунами при приватизации, а также военнослужащих, заключенных и ряда других категорий граждан.
Другим «проблемным» этапом в ходе осуществления сделки с недвижимостью, являются расчеты. Здесь стоит отметить, что наилучшим способом обезопасить себя является использование банковской ячейки. При этом, особое внимание должно быть уделено договору аренды банковской ячейки. Ведь от этого зависть надежность расчетов по сделки и получение Вами денег за реализуемый объект.
Следует отметить, что существует значительная масса всяческих «мелочей» которые нельзя упускать из виду или пренебрегать ими. Так например, необходимо обратить внимание на точный адрес квартиры, сверить ее со свидетельством о праве собственности продавца, а при просмотре объекта удостовериться в точности адреса. В практике имели место случаи когда мошенники не только подделывали номера квартир в документах, но и меняли номера домов указателей адресов на зданиях и квартирах, с целью обмана покупателя.
Затем необходимо в письменной форме оговорить все нюансы предстоящей сделки, например: получить нотариальное подтверждение наличия или отсутствия брачных отношений, согласие супруга, нотариальное обязательство о снятии с регистрационного учета по месту жительства.
На завершающем этапе сделки осуществляется подписание договора и его регистрация в регистрирующем органе. После государственной регистрации в установленный законом срок, осуществляется фактическая передача объекта недвижимости и составляется акт приема-передачи, производится расчет оплаты за жилищно-коммунальные и иные услуги и производится передача платежных документов на квартиру.
На каждом из этапов проведения сделки покупателей и продавцов подстерегают большие юридические и организационные проблемы, разрешить успешно которые человеку не имеющему специальных знаний и опыта представляется весьма затруднительным, и тем более, невозможно не остаться жертвой преступного посягательства если на каком-либо из этапов принимают участие мошенники, либо покупаемый объект недвижимости ранее был объектом преступного посягательства и за последствия раннее возникших проблем придется расплачиваться уже Вам. Поэтому будьте осторожны и бдительны на всех этапах подготовки, осуществления и завершения сделок с недвижимостью.
Если у Вас возникли какие-либо дополнительные вопросы или предложения, то пишите мне: uzaohome@mail.ru или звоните: 8-926-615-39-73