Версия для печати темы

Автор: madlena 23.4.2008, 12:04

Чем быстрее Вы погасите кредит, тем меньший процент переплатите банку в итоге. Большинство заемщиков это понимают и стараются как можно быстрее отдать долг, если есть такая возможность. И подобная практика весьма распространена, особенно - в ипотечном кредитовании. Зарплата людей имеет тенденцию увеличиваться по мере продвижения по службе, часто помогает продажа имеющейся собственности и так далее. Однако банки не особенно заинтересованы в досрочном расставании с заемщиком, поскольку лишаются части будущей прибыли. Поэтому в договорах часто прописываются различные условия, препятствующие излишне быстрому возврату кредитов.


В среднем заемщики погашают ипотечные кредиты сроком 15-20 лет за 5-7 лет", — говорит вице-президент банка "Дельтакредит" Динара Юнусова. А изначально берут долгосрочные кредиты, чтобы вписаться в условия банка при не слишком большом доходе: более долгий срок позволяет снизить ежемесячные платежи. "Два года назад при моей зарплате банк “ВТБ 24” смог выдать мне ипотечный кредит в $100 000 только на 15 лет, хотя я собирался погасить его быстрее", — рассказывает топ-менеджер кондитерской компании Дмитрий Русаков. За два года он смог вернуть банку уже половину ссуды.


И хотя из-за роста цен на недвижимость период реального погашения займов увеличивается — по словам гендиректора кредитного брокера "Фосборн хоум" Василия Белова, сейчас банки ориентируются на то, что заемщик будет погашать кредит 11-12 лет в Москве и 8-9 лет в регионах, — возможность заплатить досрочно остается важным параметром кредита. Особенно для тех, кто планирует гасить часть займа за счет продажи имущества, например старого жилья. Начальник управления продаж Городского ипотечного банка Дмитрий Шапочкин советует им сразу выбирать банк с максимально удобными условиями досрочного погашения.


Далеко не все банки с радостью принимают деньги от заемщиков досрочно. Многие вводят моратории на досрочное погашение и штрафы. "Банки таким образом гарантируют себе доходность", — объясняет Белов. Одни из них устанавливают в первые месяцы полный мораторий на досрочное погашение и не принимают деньги сверх графика платежей. Например, у "Дельтакредита" мораторий составляет один год, у Оргрэсбанка (кредит на покупку готового жилья с аннуитетными платежами) — 90 дней.


Другие разрешают досрочное погашение буквально с первого дня, но устанавливают штрафную комиссию. Так, по ипотечным программам "Айсиайсиай банк" в первые 12 месяцев взимает плату в размере 2% от суммы досрочного платежа, Банк Москвы берет комиссию в таком же объеме в первые шесть месяцев. А некоторые банки связывают величину кредитной ставки с возможностью досрочного погашения. "Более комфортные условия досрочного погашения влекут повышение ставки на 0,5-1 пункт и более", — отмечает начальник отдела кредитных услуг "Мани брокер" Ирина Гудак. Например, "Абсолют банк" оформит ссуду на готовую квартиру под 11% годовых в долларах (20% — первый взнос, на срок до 25 лет), если клиент согласен на полный мораторий в течение пяти лет. При отсутствии моратория ставка составит 12% годовых.


А вот МБРР предлагает для приобретения готового жилья долларовый кредит под 9,25% годовых (первый взнос — от 15%, на 10 лет), но при этом будет взимать комиссию в 2000 руб. при каждом досрочном погашении до окончания срока кредита. Ставка кредита по программе, не предусматривающей уплаты этой комиссии, составит уже 11% годовых в долларах. Притом в МБРР, а также в Городском ипотечном банке при частичном досрочном погашении не сокращают срок кредитования, а лишь снижают размер ежемесячного платежа. Но Гудак отмечает, что клиенту выгоднее сократить срок кредита: он сэкономит на процентах. Некоторые банки, как "ВТБ 24", позволяют заемщикам выбирать между снижением платежей и сокращением срока.


Часто от заемщика требуется заблаговременно предупредить банк о желании рассчитаться по кредиту с опережением графика. Причем заявление о досрочном погашении нужно подавать независимо от того, предполагается ли полная или частичная оплата займа. Срок, в течение которого банк будет "переваривать" ваше обращение, может различаться у разных организаций. Кстати, если клиент предупредил о скором рассчете по кредиту, а по каким-либо причинам передумал, то он также может быть оштрафован на некоторую сумму.


Источник: Ведомости

Автор: gjul4itai 5.5.2008, 15:39

Досрочное погашение ипотечного кредита

Менталитет большинства россиян, не имеющих пока что привычки жить в долг, заставляет их как можно быстрее расплачиваться по различным ссудам. Нередко при этом приходится выплачивать штрафные санкции, в особенности по ипотечным кредитам.

Интересно, что жителям западных стран идея досрочно расплатиться по ипотеке даже не приходит в голову. Зачем? Проценты невысокие, и у кредиторов, и у пользователей кредитов все распланировано на многие годы вперед. Поэтому штрафы за досрочное погашение серьезные. А вот в России пока все наоборот: ставки по кредиту одни из самых высоких в мире, зато штрафные санкции выглядят по западным меркам попросту смешными.

Безусловно, если заемщик хочет (а главное, имеет возможность) досрочно расплатиться по кредиту, никто ему в этом помешать не имеет права. Однако условия досрочного погашения ипотечных кредитов у банков существенно отличаются.

Как правило, досрочная выплата становится возможной лишь по истечении 6–9 месяцев (иногда также встречается трехмесячное ограничение либо годичная отсрочка). Этот срок в обязательном порядке указывается в любом договоре предоставления банками ипотечного кредита: "Досрочное погашение кредита возможно не ранее чем через 6 (или 9) месяцев". После этого в действие вступает система штрафных санкций за досрочное погашение основного кредита.

Штрафная схема при досрочном погашении может быть, например, такой:

от 7 до 60 месяцев (т. е. до пяти лет) — 3% суммы досрочного погашения;

от 61 до 96 месяцев (т. е. от пяти до восьми лет) — 1% суммы досрочного погашения;

с 97 месяцев (т. е. спустя восемь лет) — без штрафа.

Если как таковых штрафных санкций не предусмотрено, то могут быть ограничены, например, объемы досрочных выплат. Кроме того, для внесения каждого из внеочередных погашений нужно написать заявление, которое будет рассматривать кредитный комитет, причем его решение не всегда оказывается положительным.

Наиболее либерален в этом отношении Сбербанк России, позволяющий гасить кредиты в любом объеме по произвольному графику. У коммерческих банков штрафные санкции при досрочном погашении ипотечного кредита отсутствуют либо при краткосрочном кредитовании (например, у Банка жилищного финансирования при кредите на срок до трех лет под 15% годовых), либо по каким-то отдельным программам (например, у Внешторгбанка в связи с активным выходом на ипотечный рынок).

Если в договоре нет ограничений прав заемщика по досрочной выплате кредита, то погасить раньше времени можно только основной долг плюс проценты, которые рассчитываются исходя из фактического срока пользования кредитом.

Деньги, взимаемые банками за досрочное погашение ипотечного кредита, называются штрафом (prepayment penalty). В некоторых банках, однако, это называют не пугающим словом "штраф", а комиссией или сбором за досрочное погашение. Суть от этого не меняется.

Заемщикам необходимость дополнительных платежей объясняют недополученной прибылью. Логика банка при этом такова. Допустим, банк разместил средства на десять лет под достаточно высокую процентную ставку. Предположим, через пять лет ставки снизились, а банку эти деньги вдруг возвращают. "Пристроить" их на прежних условиях куда-либо уже не представляется возможным — банк несет финансовые потери.

Возможные потери от досрочного погашения кредита банки относят к своим рискам, и если не могут вообще запретить подобные действия заемщиков, то хотя бы требуют за это выплаты определенной денежной суммы в качестве компенсации.

Конечно, для заемщиков ничего приятного в этом нет. Особенно если учесть, насколько жесткие меры предусмотрены в случае, когда человек внезапно становится неплатежеспособным и не может продолжать регулярные выплаты по кредиту.

Екатерина Демыгина, Заместитель председателя правления АКБ "Союз":

На сегодняшний день в банке "Союз" действуют условия выдачи ипотечных кредитов, при которых возможно досрочное погашение кредита через три месяца после его получения без уплаты штрафных санкции и комиссии. Размер досрочного платежа зависит от желания заемщика: клиент может погасить незначительную часть займа, а может закрыть весь кредит и полностью рассчитаться с банком.

Единственное ограничение состоит в том, что сумма досрочного платежа должна быть не менее $500.

В случае досрочного погашения кредита банк производит перерасчет ежемесячного платежа для заемщика в сторону уменьшения, что, соответственно, снижает нагрузку ипотечного кредита на совокупный семейный доход клиентов. Средства, вносимые сверх ежемесячного аннуитетного платежа, идут на погашение основного долга, следовательно, существенно снижается размер процентов, выплачиваемых заемщиком.

Безусловно, банку более выгодно, чтобы заемщик вносил ежемесячные платежи по графику, — это удобно и с точки зрения планирования кредитного портфеля, и с точки зрения доходности ипотечного кредитного продукта для банка.

Дмитрий Ефуни, Начальник отдела ипотечного кредитования банка "Система":

Коммерческий банк "Система" предоставляет ипотечные кредиты для приобретения квартир и коттеджей в Москве и Московской области на вторичном рынке жилья. Заемщик имеет возможность погасить кредит досрочно по всем ипотечным программам через шесть месяцев после предоставления кредита. При этом плата за досрочное погашение не взимается.

Сергей Нечаев

Автор: DREDNOUT 25.6.2008, 17:18

Я сам недавно решил досрочно погасить кредит, подкопил чуть-чуть, нов моем договоре сказано, что даже если я его погошу немедленно, то все равно буду должен выплачивать проценты.

Автор: Fillifare 27.7.2008, 0:40

Все наши головные боли - дань старым привычкам (думаю, здесь даже участвует национальный менталитет) - чем скорее вернем долг, тем крепче будем спать ... Хотя молодежь уже научилась просчитывать свои возможности и рассуждать о том, что незачем гасить преждевременно квартирный кредит, если можно пустить эти деньги на приобретение мебели, авто и так далее. Что-то в этом есть. Но так хочется проснуться в оплаченном доме и знать, что ни гроша за него не должен...

Автор: Zlatovlaska 27.7.2008, 1:13

Немного не соглашусь с Вами, Fillifare. Это, конечно, все верно, что эти деньги можно пустить на ремонт, мебель, технику для дома. Но ведь между тем процентики-то капают на оставшуюся часть долга. Могу вот что сказать: разница есть - заплатишь ты 230 тыс уе или 285 тыс уе. На оставшееся можно еще и гараж приобрести. Не говоря уже о мебели, ремонте и далее по списку.
А по поводу моратория. Руководствуясь статьей об ипотечном кредитовании на портале "ГдеЭтотДом" могу вот что сказать. В том случае, если заемщик согласится на мораторий на ДП, он получает более низкую ставку, чем при варианте с возможностью досрочно гасить кредит. Так что во всем можно искать выгоду. Главное, грамотно все по полочкам разложить.

Автор: Fillifare 27.7.2008, 1:36

Сложно сейчас что-то сказать. То есть возражать, как я понимаю, нужно не Вам, а автору статьи. Хотелось бы прочесть статью. Плиз, ссылочку не дали бы?
Спасибо!

Автор: Zlatovlaska 27.7.2008, 14:05

Пожалуйста, глубокоуважаемый. Если Вам уж так хочется обсудить эту тему, или лучше сказать, проблему сегодняшнего дня, найду ссылочку на статью: http://www.retalk.ru/redirect.php?http://www.gdeetotdom.ru/articles/mortgage/1436830/. Вот она. Ознакамливайтесь и возражайте)

Автор: Fillifare 28.8.2008, 16:15

Мои извинения, что задержалась с ответом - лето, знаете ли.
Статью прочла. Но на том не остановилась и пошла читать все подряд - интересно стало. Итак на том же gdeetotdom.ru, только "чуть-чуть левее" (с) нашла я следующее маленькое такое уточнение:
"Не всегда целесообразно довериться самым низким процентным ставкам. При низких процентных ставках обычно существуют дополнительные сборы за предоставление и обслуживание кредита (как разовые, так и ежегодные). Обязательно выясните, какие единовременные выплаты Вам необходимо будет сделать дополнительно, какие дополнительные сборы Вам придется выплачивать в течение кредитного периода, чтобы избежать ситуации, при которой реальная процентная ставка по кредиту окажется выше номинальной." (с)
То есть, если говорить попросту (как бабушки на лавочке - мои дети любят такую формулировку "ты объясни мне как бабушке на лавочке"), то по-любому кредитодатель свою выгоду с нас получит. И это правильно. Поскольку в данном случае деньги выступают как товар. И если банк продает нам эти деньги, с какой стати он станет продавать их дешевле рыночной стоимости?
То есть не надо себя успокаивать снижением процентной ставки - обязательно возникнет ситуация, когда мы все это возместим. Увы! Пока жилье не выйдет из разряда дефицита - мы будем платить за него столько, сколько нам продиктуют условия (читай "деньгодержатели").

Автор: Kina 20.1.2009, 18:28

Считается, что если вы погашаете досрочно кредит в первую треть от всего срока кредита, то это выгодно. В последующие периоды вы фактически пользуетесь беспроцентным кредитом (с учетом инфляции, роста процентных ставок на кредитны). Другое дело, что у нас такой менталитет, что не любим жить в кредит.
А по штрафам и дополнительным платежам: читайте кредитный договор. Вообще, после истечения штрафного периода или моратория на досрочное погашение, после погашения тела кредита и оплаты необходимых комиссий, вы не платите проценты за кредит.

Автор: Larissa 17.8.2012, 17:01

Как по мне, досрочно гасить ипотеку и нужно, если есть деньги. К примеру, взяли вы ипотеку, ну не было денег, через 3 месяца привалило богатство - так нужно и вправду все выплатить, чтобы проценты не текли! Это же естественно. Я лично не смогу ни о какой мебели думать, и никаким покупкам радоваться, пока все не выплачено!

Автор: Olegka1994 25.10.2015, 21:15

Привет всем,хотел бы поделиться историей,взял в июне кредит,и как назло попал под сокращение в итоге остался на мили, но нашел вот этого человека [email protected] помогает в досрочном погашении кредита, если кому то нужно обращайтесь.

Автор: andrey.chizhkin 31.10.2015, 21:16

Нужно читать условия кредита, не всегда досрочное погашение кредита является выгодным, а иногда даже убыточным.

Автор: phonempire 15.2.2016, 10:36

Соглашусь с Вами, все Абсолютно верно

Автор: Sergey Asadov 26.2.2016, 13:23

У каждого банка свои условия, так что нужно внимательно читать договор.

Автор: Olegka1994 20.3.2016, 12:21

Хотел бы поделиться историей, сократили на работе из-за кризиса а я перед этим взял кредит и не знал где взять деньги,мне помог [email protected] данный человек распалатиться с долгами, может кому поможет!

Автор: Vladlen78 11.9.2018, 12:33

Некоторые банки не разрешают досрочно погашать. Так у них меньше процентов будет же.